เปลี่ยนที่ดินเปล่า เป็นการลงทุนสร้างมูลค่า ทำอย่างไรได้บ้าง? (ตอนที่ 1/3)



ในสมัยก่อนนั้น เมื่อมีเงินเก็บเราก็มักซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้ เพื่อสร้างมรดกให้กับลูกหลาน หรือถือที่ดินเก็บไว้เพื่อขายเก็งกำไรในอนาคต จะถือไว้นานเท่าใดก็ได้ เพราะไม่ได้มีค่าใช้จ่ายในการถือครองที่ดินเปล่า แต่ในปัจจุบันการถือครองที่ดินเปล่าจะเปลี่ยนไป เพราะ

ที่ดินเปล่าจะต้องเสียภาษี

ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและปลูกสร้างฉบับใหม่ซึ่งประกาศลงในราชกิจจานุเบกษา ได้มีการกำหนดอัตราภาษีที่ดินใหม่ โดยที่ดินว่างเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จะถูกเก็บภาษีสูงสุดไม่เกินปีละ 1.2% ของมูลค่าที่ดิน และเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี หากยังไม่มีการนำไปใช้ประโยชน์ โดยจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราม 2563

เมื่อมีการประกาศที่ชัดเจนแล้วเท่ากับว่า นอกจากการถือที่ดินเปล่าจะไม่ก่อประโยชน์แล้ว ผู้เป็นเจ้าของยังต้องเสียเงินให้กับรัฐด้วย และยิ่งมีพื้นที่เยอะเท่าไร ก็ยิ่งต้องจ่ายมากขึ้นเท่านั้น และหากปล่อยทิ้งไว้ อัตราภาษีก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นอีก


แล้วนอกจากการขายที่ดินแล้ว จะทำอย่างไรกับที่ดินให้เกิดมูลค่าขึ้นมา?

กฏ 4 ข้อในการเลือกพัฒนาที่ดิน

หัวใจหลักในการพัฒนาที่ดินเปล่านั้น เริ่มต้นเราจะต้องพิจารณาหลักเกณฑ์พื้นฐานดังนี้

1. ทำเลที่ตั้งของที่ดิน และความพลุกพล่านของผู้คน (Traffic)

2. งบประมาณในการพัฒนา

3. ความถนัดในการประกอบธุรกิจ

4. กฏหมายการผังเมืองที่บังคับใช้ในที่ดินแปลงนั้น

ที่ดิน 3 ประเภท

ในบทความนี้เราจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทตามทำเลที่ตั้งของที่ดิน มีดังนี้

ที่ดินห่างไกล ไม่ติดถนน และที่ดินตาบอด ที่ดินกลุ่มนี้เป็นที่ดินที่อยู่ห่างไกล การสัญจรลำบาก หรือไม่มีทางเข้าออกเพราะถูกปิดล้อมด้วยที่ดินของผู้อื่น ศักยภาพที่ดินต่ำ ลงทุนทำอะไรได้ไม่กี่อย่าง จึงทำให้ราคาที่ดินเปล่าประเภทนี้ค่อนข้างถูกมาก


ที่ดินห่างไกลแต่ติดถนน ที่ดินที่อยู่ห่างไกล ผู้คนไม่พลุกพล่าน และมีการสัญจรสะดวก เข้าออกได้ง่าย เป็นที่ดินที่มีราคามากกว่าที่ดินประเภทแรกเพราะสามารถพัฒนาได้มากกว่า


ที่ดินในแหล่งชุมชน มีการสัญจรสะดวก อยู่ในพื้นที่เขตเมือง มีคนพลุกพล่าน เป็นที่ดินที่ราคาสูงมาก ยิ่งประชากรในพื้นที่หนาแน่นและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ก็ยิ่งราคาสูง เพราะสามารถพัฒนาได้หลากหลาย และมีโอกาสประสบความสำเร็จมากกว่า

กลุ่มที่ดินห่างไกล ไม่ติดถนน และที่ดินตาบอด

อย่างที่ทราบกันไปแล้วว่า ที่ดินประเภทนี้ ไม่มีทราฟฟิก และราคาต่ำ ขายยาก สิ่งที่ทำได้จึงมีเพียงไม่กี่อย่าง

1. ทำนา/ทำสวน/ทำไร่

ที่ดินเปล่าที่อยู่ห่างไกลผู้คน และไม่ติดถนน หรือแม้กระทั่งเป็นที่ดินตาบอด เหมาะสำหรับการทำการเกษตร เพราะเป็นภาคผลิต ไม่จำเป็นต้องมีทราฟฟิกที่ดี ขอแค่เพียงสามารถขนส่งผลผลิต คน และเครื่องมือได้ และต้นทุนในการเริ่มต้นก็ไม่สูงมาก

2. ปล่อยเช่าทำการเกษตร

สามารถปล่อยให้ผู้อื่นเช่าที่ทำการเกษตรได้ทั้งทำนา ทำสวน ทำไร่ได้ แนวทางนี้ก็เป็นอีกแนวทางการทำประโยชน์จากพื้นที่ว่างเปล่าโดยไม่ต้องลงแรง อีกทั้ง ยังอาจขอค่าเช่าในรูปของผลผลิตได้อีกด้วย

3. ทำโรงงาน

เช่นเดียวกับการทำเกษตร การทำโรงงานเป็นภาคผลิต อาศัยการสัญจรเพียงการขนส่งเข้า-ออก แต่ต้องดูข้อกฏหมายให้ดีก่อน ว่าพื้นที่ของเราสามารถทำโรงงานได้หรือไม่ หรือทำโรงงานประเภทใดได้บ้าง

4. ปล่อยเช่าทำโรงงาน โกดัง และลานพักผลผลิตทางการเกษตร

การปล่อยเช่าให้ผู้อื่นทำธุรกิจ คือ การทำธุรกิจที่แทบจะไม่ใช้ต้นทุนอะไรเลย หากมีพื้นที่ขนาดใหญ่เพียงพอก็สามารถประชาสัมพันธ์ให้เช่าได้

5. ขุดหน้าดินขาย

การขุดหน้าดินขายเป็นรายได้อีกประเภทหนึ่งที่สามารถทำได้ แต่อาจจะไม่มากเท่าไร มีวันที่จะหมดลง และเมื่อขุดหน้าดินแล้ว มูลค่าที่ดินจะลดลงอย่างมาก และอาจจะทำให้ขายต่อได้ยากยิ่งขึ้น


และในครั้งต่อไป เราจะพูดถึงประเภทที่ดินถัดไป คือ “ที่ดินห่างไกล ติดถนน” ว่าเหมาะกับการทำอะไรได้บ้าง หรือลงทุนอย่างไรดี

“นิรันดร์ แอสเซท แมเนจเม้นท์” จะนำข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับอสังหาฯ การลงทุน ที่ดิน และบ้าน มาอัพเดตให้คุณอย่างเช่นเคยครับ

หากคุณไม่มีที่ดิน แต่มองหาช่องทางการลงทุน “นิรันดร์ แอสเซส แมเนจเม้นท์ ยินดีให้คำปรึกษาสำหรับผู้ที่ต้องการความคุ้มค่าในการลงทุน มองหาที่ดินศักยภาพ หรือผู้ที่มองหาบ้านที่คุณออกแบบเองได้ “โครงการคชา” สวนหลวง ร.9 พร้อมตอบทุกความต้องการของคุณแล้ว ที่ดินพร้อมพัฒนา บนที่ดินศักยภาพ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น
  • ห้างสรรพสินค้าชั้นนำอย่าง เมกาบางนา, พาราไดซ์ พาร์ค, ซีคอน สแควร์, เซ็นทรัล บางนา

  • สวนสาธารณขนาดใหญ่ทั้ง สวนหลวง ร.9, สวน 50 พรรษา มหาจักรีสิรินธร

  • การคมนาคมที่สะดวกสบาย ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง),

  • ทางด่วนต่างระดับบางนา-ชลบุรี, โครงการ ถนนตัดใหม่ ช.2

ที่ดินเปล่าเริ่มต้น 77.3 ตร.วา ราคาเพียง 4.35 ล้านบาท โปรโมชั่นพิเศษ ! ซื้อที่ดินพร้อมปลูกบ้านเดี่ยวในราคาเพียง 6 ล้านบาทเท่านั้น

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมติดต่อได้ที่ 094 879 1979

ดู 12 ครั้ง