เทคนิค เลือก "ที่ดินเปล่า" เพื่อลงทุน

อัปเดตเมื่อ 30 ส.ค. 2562

ราคาข่าวที่ดิน (บางที่) ในกรุงเทพฯ เเพงขึ้นช่วงนี้น่าจะเข้าหูคนในวงการอสังหาฯ กันบ้าง เนื่องจากปัจจัยหลายอย่าง ทั้งเศรษฐกิจ สังคม และรูปแบบการดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนไป รวมถึงภาษีเเละกฎระเบียบของรัฐด้วย ใครที่คิดจะลงทุนในที่ดินเปล่าอาจจะเริ่มไม่มั่นใจ เเละรู้สึกว่าไม่ง่ายเหมือนเเต่ก่อน




เเต่การลงทุนไม่ว่าจะรูปแบบไหนก็มีความเสี่ยงทั้งนั้น ขึ้นอยู่กับว่าเรารอบคอบเเละวางแผนมากเเค่ไหน การลงทุนในที่ดินเปล่า นอกจากจะเลือกได้อย่างถูกที่ถูกเวลาและราคาไม่เเพง ที่ดินที่เลือกต้องทำเงิน ได้กำไรในระยะเวลาสั้นๆ ด้วย ถ้ายังไม่รู้จะเริ่มจากวิธีไหน ลองมาอ่านคำเเนะนำ 9 ข้อกันก่อน


1.เลือกที่ดินเฉพาะที่อยู่ในหรือใกล้ชุมชนเท่านั้น  เพื่อให้เเน่ใจว่าที่ดินเปล่าจะเพิ่มราคาได้ในระยะเวลาไม่นาน กฎกำปั้นทุบดินก็คือลงทุนในที่ดินเปล่าระยะประมาณ 48 กิโลเมตร จากศูนย์กลางเเหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ มีประชากรอยู่อาศัยเกินกว่า 500,000 คนขึ้นไป หรืออีกสูตรหนึ่งคือ เลือกลงทุนในที่ดินเปล่าในระยะประมาณ 8 กิโลเมตรจากชุมชน หรือเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยในระดับไม่น้อยกว่า 50,000 คน ภายใต้เงื่อนไขว่าทิศทางความเจริญต้องมาทางนั้นด้วย โดยดูจากอัตราการเพิ่มขึ้นของประชากร


2.ซื้อเมื่อเเน่ใจว่าจะมีโอกาสทำกำไรได้เท่านั้น สิ่งไหนล่ะที่จะทำให้เราเเน่ใจ...นั่นก็คือสิ่งที่จะช่วยกระตุ้นความเจริญในพื้นที่ อย่างโครงการสาธารณูปโภคต่างๆทั้งถนนทางด่วน รถไฟฟ้า รถไฟรางคู่ ท่าเรือ หรือนิคมอุตสาหกรรม ที่สำคัญคือต้องเริ่มก่อสร้างให้เห็น จะได้วางใจว่ามาจริงไม่มาหลอก


3.ลักษณะที่ดินเเละสภาพเเวดล้อมต้องเกื้อหนุนการใช้ประโยชน์ ถ้าที่ดินเเถวนั้นเป็นมลพิษ สิ่งเเวดล้อมไม่ดี เเน่นอนว่าคนคงไม่อยากซื้อ เช็กคุณภาพของดิน เเหล่งน้ำ ไฟฟ้า ถนนทางเข้าออก สิ่งอำนวยความสะดวก สีผังเมือง และข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ตามผังเมือง


4.ต้องเป็นที่ดินติดถนนหรือมีทางเข้าออกของตัวเอง ถนนจะนำพาความเจริญเข้ามา ทำให้ที่ดินติดถนนใหญ่มีเเนวโน้มที่จะเจริญกว่าที่ดินที่อยู่ลึกเข้าไป ยิ่งถ้ามีถนนทางเข้า-ออกเป็นของตัวเองก็จะการันตีได้ว่าไม่มีปัญหาการใช้ประโยชน์ในอนาคต


5.เน้นลงทุนที่ดินในพื้นที่หรือโซนที่มีซัพพลายที่ดินจำกัด ซัพพลายในที่นี้หมายถึงที่ดินที่พร้อมใช้ประโยชน์ได้เลย นั่นคืออยู่ติดถนน มีประปาพร้อม ยิ่งที่ดินมีซัพพลายมากเท่าไหร่ ก็จะส่งผลต่อการเพิ่มของคนเเละดีมานด์ เพียงเล็กน้อยก็ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้


6.เลือกที่ดินแปลงไม่ใหญ่หรือเล็กจนเกินไป  ถ้าเลือกที่ดินแปลงใหญมากๆ เงินลงทุนสูง+ขายยาก เเต่ถ้าเล็กไป ก็จะเป็นอุปสรรคการใช้ประโยชน์ในอนาคต  หลักสากลกว้างๆ คือ ที่ดินใช้พัฒนาคอนโดฯ ย่านศูนย์กลางธุรกิจควรมีขนาด 150-200 ตารางวาขึ้นไป ถ้าเป็นอาคารสำนักงาน โรงเเรม ต้องอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเเละมีขนาด 2-3 ไร่ ส่วนที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยไม่ไกลจากถนนใหญ่+รถไฟฟ้าผ่านด้วย ควรมีขนาด 200-400 ตารางวา จะให้ผลตอบเเทนค่อนข้างดี เนื่องจากตลาดมีความต้องการสูง ทำได้ทั้งคอนโดฯ เเละอพาร์ตเมนต์



7.พิจารณาดูรูปร่างเเละรูปทรงที่ดิน

ถือเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการใช้ประโยชน์ว่าใช้ได้มากน้อยเเค่ไหน รูปทรงที่ดินที่มีมูลค่าสูงสุดก็คือทางสี่เหลี่ยมจัตุรัส หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าที่มีหน้ากว้างติดถนน

8.ลงทุนโดยอาศัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วย

ถือเป็นเเหล่งเงินทุนระยะยาวต้นทุนต่ำที่เหมาะนำมาใช้ถือครองที่ดินมาก เเถมเอามาลดหย่อนภาษีได้ด้วย เเต่ธนาคารมักไม่ยอมปล่อยกู้เหมือนซื้อบ้านทั่วไป เเต่ก็ยังมีช่องทางซื้อที่ดินเปล่าโดยขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ 2 ลักษณะ กรณีเเรก

เป็นการยื่นกู้เพื่อซื้อที่ดินที่อยู่ติดกับที่อยู่อาศัยเดิมของตัวเอง ส่วนอีกกรณีเป็นการซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในอนาคต


9.ตรวจเช็กที่ดินทุกครั้งก่อนซื้อ 

ประเด็นที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อคือ  - ตรวจสอบหลักเขต+ภาระติดพัน (สำนักงานที่ดิน) - สีผังเมือง+ข้อกำหนดห้ามก่อสร้าง (สำนักงานโยธาฯ และสำนักผังเมือง) - เเนวเวนคืน (การทางพิเศษฯ และกรมทางหลวง) - เขตวิทยุสื่อสารการบิน (สำนักงานการบินพลเรือนฯ) - เเนวเดินสายไฟฟ้าเเรงสูง (การไฟฟ้าฯ)





ดู 16 ครั้ง